【水戸市版】相続登記の名義に関する悩みを解消できた事例

1. 水戸市にお住まいのT様が、「単独名義と共有名義のどちらが最適か判断できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの60代T様です。
お父様が亡くなり、お姉様とご実家を相続することになりましたがお互いご実家には移り住む予定はないため、売却することにしました。
しかし、相続登記を共有名義、単独名義、どちらで行えばよいのかを悩んでおり、相続手続きを終えられていない状態です。

解決したいトラブル・課題

T様姉妹はご実家を共有名義か単独名義相続手続きを進めることができません。
単独名義だと、姉妹どちらの名義で登記するかでまた考えなければいけないことから共有名義にすることを検討しています。
T様姉妹はひとまず、ご実家の売却相談をするため不動産会社に行くことにしました。
そこで、相続登記についても話を聞きたいと思っています。

不動産会社の探し方・選び方

T様は近くの不動産会社をネットで探すことにし、その際に下記の2点を重視しました。

• 相続不動産の売却に特化している
• 相続不動産の手続きの相談にも対応している

最終的に、上記2点に加えて問合せた際に丁寧に対応してくれたところに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産の相続登記をする際に、「共有名義」にするか「単独名義」にするかで将来的な売却のしやすさに大きな違いが生じます。

1.「共有名義」と「単独名義」

共有名義と単独名義はそれぞれ、メリット・デメリットが存在します。

共有名義とは被相続人（亡くなった人）の財産を複数の相続人で共有することです。
メリットとしては、相続人同士の公平感を保てる点です。
一方、デメリットとしては、不動産を売却する場合は相続人全員の合意が必要になる点です。相続人全員の意見が合わないと売却を進めることができません。
共有関係を解消するにも高額な費用（持ち分の移転費用や贈与税）が発生することもあります。

次に単独名義は、相続人の中の特定の1人が相続することです。
メリットとしては、相続人の同意を得る必要がないため売却手続きの判断を一人で行える点が挙げられます。
反対に、デメリットとして挙げられるのは、他の相続人に対する代償金の支払いが必要になる可能性がある点です。

T様姉妹は売却することで意見がまとまっていたので売却をスムーズに進められる単独登記をおすすめしました。
ご実家の売却益は姉妹2人で均等に分けるとのことでしたので、代償金は発生しません。

2．「結果」

T様姉妹は弊社の提案に納得され単独名義で登記手続きを進めることに決めました。
お姉様は遠方に住んでいることもあり、相続したご実家のある水戸市に住むT様が名義人として相続登記を行うことになりました。

その後、弊社と連携している司法書士のサポートのもと相続手続きをスムーズに終えられ、無事に売却が実現しました。
T様姉妹は売却益を平等に分けることができ、非常に満足されています。

2. 水戸市にお住まいのF様が、「共有名義におけるトラブルを回避できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は広島市にお住まいの40代のF様です。
お母様がお亡くなりになり、F様はお兄様2人とご実家を相続することになりました。
お母様の遺言書には「財産は三兄弟で均等に分けてほしい」と明記されていたため、F様三兄弟は遺言書の内容通りに相続することに決めています。
均等=共有登記だと思っているF様三兄弟は共有名義で登記する方針でした。

ご実家には今後誰も住む予定がなく、F様三兄弟は売却して現金化することを望んでいたため、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

F様三兄弟はご実家の売却益を3人で均等に分け合う予定でいます。
それぞれ十分な金額を得るためなるべく高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶことにしました。近くの不動産会社にいくつか問合せ、

• 空き家の売却実績が豊富だった
• 相続不動産に知見があり、専門的なアドバイスがもらえた

上記2点で信頼できると感じた不動産会社に相談することにしました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様三兄弟はご実家を共有名義で登記して売却を行う方針とのことでしたが、共有名義での登記はいくつかのトラブルが発生するケースがあります。
売却を前提にしているのであれば、単独名義にすることが一般的です。

1.不動産の共有名義で起こりやすいトラブル

①売却の同意が取れない
共有者全員の同意がないと勝手に売却できません。
相続で兄弟姉妹が共有者となった場合、意見がまとまらず売却が長期化することが多いです。

②手続きがなかなか進まない
売買契約書・重要事項説明書など、不動産売却に必要な書類すべてに、共有者全員の署名・実印と印鑑証明書が必要になります。
全員分がなかなか集まらず手続きに時間がかかることがあります。

③日程調整が困難
全員が同じタイミングで契約や決済に立ち会うことが望ましく、仕事や居住地がバラバラだと調整に時間がかかる。
もし、日程調整が難しい場合は各共有者が1人に委任すれば、その代表者が売買契約や決済を代理で行えます。 この場合、委任状と印鑑証明書が必要です。
また、売買契約書や必要書類は郵送でもやり取りできます。
全員が集まれない場合は、手続きが煩雑になります。

④司法書士・不動産会社の手間・費用が増える
各共有者への説明・同意取り付けに時間がかかり、結果的に売却の手数料や登記費用も高くなる可能性があります。

2．「結果」

F様三兄弟は弊社の説明を聞き、再度話し合った結果、F様の単独名義で登記することにしました。
相続手続き後、速やかに売却活動を開始し約半年で買主が見つかり、無事に売却が成立しました。

売却益は兄弟間で公平に分配することができたため、感情的なもめごとも一切発生せず、「単独名義にしてよかった」とF様三兄弟は安心された様子でした。

3. 水戸市にお住まいのR様が、「相続した共有名義の物件をスムーズに売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの50代のR様です。
3年前にお父様が亡くなられた際、ご実家をお兄様と2人で相続されました。
以降、その実家はR様とお兄様の共有名義となっています。

R様はすでに水戸市内の分譲マンションでご家族と生活しており、今後も実家に住む予定はありません。
また、お兄様も他県にお住まいで戻る予定はなく、空き家となっている実家の管理を主にR様が行っている状況です。
その管理負担が年々重くなってきたため、R様は「このまま持ち続けるよりも、今のうちに売却した方が良いのでは」と考え、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

R様は相続不動産の売却に強そうな近くの不動産会社に相談しようとネットで探した結果、

• 相続不動産の専門サイトがあった
• 地域に密着しており、地域ならではの販売戦略を提案してくれそう

上記2点で、問題がスムーズに解決できそうと感じたところに決めました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

R様の事情を詳しく聞くと、ご実家はお兄様と共有名義となっており、R様はお兄様に実家を売却することをまだ告げていない状態とのことでした。

1.共有名義の物件を売却する方法と注意点

共有名義の物件を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
R様の場合、兄弟間での共有となっていたため、お兄様の同意がなければ売却手続きを進めることができませんでした。

【共有名義の不動産売却の基本的な流れ】

もし、売却することで同意が得られない場合には、売却を反対している相続人が不動産を買取り、共有名義を解消するケースや共有物分割請求訴訟を行うケースもあります。
共有物分割請求訴訟とは分割方法などを裁判所の判断に委ねることです。

2．「結果」

弊社の説明を受けた後、R様はお兄様にご実家を売却したい意思を伝えたところ、合意を得ることができたそうです。

その後、売却活動は順調に進み、3ヶ月半ほどで購入希望者が現れ、売買契約が成立。
最終的に1,120万円で売却が完了しました。
R様は「共有名義という難しそうな状況でも、きちんと説明をしてもらえたことで不安が解消され、兄ともスムーズに話が進められた」と、大変満足された様子でした。