水戸市における、初めて不動産を相続して知識がなくても売却できた事例を3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.取手市にお住まいのA様が、「ローンが残るマンションを相続して売却に成功した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 水戸市末広町 | 種別 | マンション |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 72.63m² | 築年数 | 26年 |
| 成約価格 | 1,280万円 | 間取り | 3LDK |
| その他 | ― | ― | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
A様は取手市にお住まいの30代の男性です。
お父様が急逝され、ご実家である水戸市内にあるマンションを相続することになりました。
ただし、ご実家のマンションはお父様が20年前に購入したもので、ローンの返済が完了ししておりません。
A様は数年前にご結婚され一戸建てを購入されたばかりで、ご実家のマンションのローンを返済する余裕はないようです。そのため、ご実家の売却を希望されています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続したマンションにはまだローンが残っており、ローンの支払いが負担になるため、マンションを売却したい。「売却金額でローンを完済できるのでは」と考えている。
A様はお父様がお一人でお住まいだったマンションを相続しました。
相続したマンションは20年前にお父様が購入され、ローンの返済がまだ完了していませんでした。
相続したマンションに移り住む予定はなく、また月々のローン返済も負担になるため、マンションを売却し、その売却金額でローンを完済したいと思われています。
相談する不動産会社の探し方・選び方
ローンが残っているマンションを売却できるか、そして査定額も知りたいため、まずは不動産会社に相談することにしました。
マンションがある水戸市内の不動産会社に相談しようと思いインターネットで調べると、
- 水戸市の不動産売却の実績が豊富にある
- 住宅ローンの残債があった場合の売却方法についての記載があった
といった点がご自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は「住宅ローンを完済する」と「抵当権を抹消する」の2つの条件を満たせば売却することができます。
1．住宅ローンの残債がある不動産を売却する
住宅ローンの残債がある不動産の売却には、事前に以下の2つを確認しておく必要があります。
- ローンの残債額を確認する
- 不動産会社に依頼し、査定額を確認する
ローンの残債と査定額を確認すると、売却価格が残債を超える「アンダーローン」状態なのか、それとも残債が売却価格を超える「オーバーローン」状態なのかが明らかになります。
アンダーローンの場合（残債より売却額が高い）
売却金額で住宅ローンを完済できる場合、不動産会社に売却を依頼します。
買主が見つかったら、物件の引き渡し日に売却代金を使ってローンを一括返済できます。
また、住宅ローンがある不動産には抵当権が設定されているため、売主は抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
オーバーローンの場合（残債より売却額が低い）
査定額が住宅ローンの残債を下回り、売却金額でローンを一括返済できない場合があります。その場合は 「自己資金で補填」しなければなりません。
また自己資金がない場合は、売却を延期してローンを払い続けることも選択肢の1つです。
2．「結果」
A様が相続したマンションは、ローンの残債を上回る査定額でした。
そのため、そのまま売却手続きを行い、売り出してから3か月後に売却が成立し、ローンを完済することができました。
2.つくば市にお住まいのU様が、「水戸市のご実家を相続し、知識ゼロでも不動産を売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 水戸市渡里町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 110.58m² | 土地面積 | 148.81m² |
| 築年数 | 50年 | 成約価格 | 780万円 |
| 間取り | 5LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
U様はつくば市にお住まいの50代の女性です。
お父様を亡くされ、水戸市にある一戸建てを相続しました。U様はすでにつくば市のマンションを購入しており、水戸市のご実家に戻る予定はありません。
利用予定がないご実家を所有し続けることは、金銭的な負担や管理の手間という面で重荷になると感じ、売却を検討しています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家の売却を不動産会社に依頼したい。不動産売却に関する知識がまったくないため、親身になって説明してくれる不動産会社に依頼したい。
U様は利用予定のない水戸市のご実家の売却を検討されています。
売却依頼で不動産会社を訪れたことはなく、手続きや売却の進め方がわかりません。
初めての不動産売却でも安心して依頼でき、適切なアドバイスやサポートを提供してくれる不動産会社をお探しです。
相談する不動産会社の探し方・選び方
U様は、マンション購入時に利用したつくば市内の不動産会社ではなく、ご実家がある水戸市の不動産会社に相談することを決めました。
水戸市内のいくつかの不動産会社を訪れ、
- 相談内容をじっくりと時間をかけて聞いてくれた
- 質問に対して快く丁寧に対応してくれた
といった点が、丁寧なサポートが期待できると感じ、依頼する不動産会社を選定しました。
U様の「トラブル・課題」の解決方法
初めての不動産売却を行うU様には、不動産売却の手順と注意すべき点について説明しました。
1．不動産売却の手順
不動産を売却する際の手順は以下の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ（この段階まで約1～2週間）
- 不動産会社が売却活動を開始する
- 買主と売買契約を結ぶ（この段階まで約3～6か月）
- 代金を受け取り、不動産を買主に引き渡す（この段階まで約4～7か月）
- 確定申告をする（翌年に行う）
不動産売却を進める際には、上記6つの手順に沿って進めますが、注意すべき点が2つあります。
不動産の査定について
査定については、契約前であれば複数の不動産会社に依頼が可能です。
一番高い査定額を提示した不動産会社と契約することが一般的ですが、市場価格とかけ離れている場合は売却が困難になる可能性があります。
そのため、査定の根拠をしっかりと説明してもらったり、地域の不動産相場をあらかじめ把握しておいたりすると、適切な価格での売却が期待できます。
媒介契約について
不動産を売却する際には、不動産会社と結ぶ「媒介契約」にも注意しなければなりません。
媒介契約は、不動産会社が売主の代わりに買主を探すための契約であり、売却したい物件の販売条件や成約時の報酬額を定めます。
媒介契約は主に3種類あり、詳細は以下のとおりです。
【媒介契約の違い】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる 不動産会社 |
複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への 経過報告 |
報告義務なし | 14日に 1回以上 |
7日に 1回以上 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 契約期間 | 制限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
中でも特に注意すべき点は「自己発見取引の可否」です。
「一般媒介契約」や「専任媒介契約」では、仮にご自身で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を介さずに売却することができます。
しかし、「専属専任媒介契約」では、ご自身で買主を探してきた場合でも不動産会社を経由する必要があり、仲介手数料も発生します。
少しでもご自身で買主を見つけられる可能性がある場合は、「専属専任媒介契約」を避けた方が無難でしょう。
U様には、バランスが取れた「専任媒介契約」をおすすめしました。
不動産会社が積極的に販売活動を行う一方で、U様自身も買主を見つけることが可能です。
U様も納得され「専任媒介契約」を結び、販売活動を始めました。
2．「結果」
弊社でご実家の販売活動を進めた結果、4か月で売却することができました。
U様は弊社のアドバイスやサポートに満足している様子でした。
3.水戸市にお住まいのC様が、「築51年の相続したご実家を不動産会社に買い取ってもらった事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 水戸市笠原町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 103.85m² | 土地面積 | 276.54m² |
| 築年数 | 51年 | 成約価格 | 800万円 |
| 間取り | 5DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
水戸市にお住まいの50代のお客様です。
水戸市内のご実家で一人暮らしをされていたお父様が他界されたため、C様がご実家を相続されました。
C様はすでに水戸市内のマンションを購入されており、相続したご実家に住む予定はありません。そのため、ご実家の売却を検討されていますが、お仕事が忙しく手間暇をかけたくありません。また、築51年の建物なため、買い手が本当に現れるか半信半疑です。
解決したいトラブル・課題
課題
なるべく手間や労力をかけずに相続した不動産を早く売却したいため、信頼できる不動産会社に売却方法などを一任したい。
C様にとって、将来的にも利用予定のないご実家を空き家として所有していても、固定資産税などの税金の負担がかかるため、所有しておくメリットがありません。
そのため、ご実家をできるだけ不動産会社にお任せして、早く売却したいと考えています。
不動産会社の探し方・選び方
まずは不動産会社に相談したいと考えたC様は水戸市内にある不動産会社をインターネットで調べ、
- 相続した不動産の悩みを積極的に受け付けている
- 不動産売却に関する面倒なことをお任せできる
上記2点の記載があった不動産会社が自分に最適だと感じ、相談に行くことにしました。
C様の「トラブル・課題」の解決方法
不動産を売却する方法には仲介（媒介）と買取の2種類あります。
物件の状況や売主の意向などを反映しつつ、不動産会社は最適な売却方法を模索します。
今回のC様のケースでは、「買取」の売却方法を提案しました。
1．仲介での売却と買取の違いについて
不動産を「仲介（媒介）」で売却する
「仲介（媒介）」での不動産の売却は、不動産会社に買主を探してもらって売却する方法です。
主な特徴は以下のとおりです。
【仲介（媒介）での不動産売却について】
| 買取との違い |
|
|---|---|
| 向いている方 |
|
不動産を「買取」で売却する
「買取」での不動産の売却は、物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。主な特徴は以下のとおりです。
【買取での不動産売却について】
| 仲介との違い |
|
|---|---|
| 向いている方 |
|
C様はお仕事が忙しい理由からご実家の売却に手間や時間をかけたくなく、売れるなら早く売却してしまいたいとお考えです。
またC様のご実家の場合、築51年と古いため仲介で売却活動を行うと、成約するまでにかなりの時間がかかりそうです。
そのため、最もC様の意向に沿った売却方法である「買取」を提案させていただきました。
2．「結果」
弊社での買い取り額を提示したところ、C様にご納得いただけたため取引成立となりました。
C様には極力負担をかけないよう、不用品も残した状態で買取し、弊社側で残置物の処分をしました。