【水戸市版】不動産を相続した兄弟の悩みを解決した事例

1.水戸市にお住まいのN様が、「姉妹で相続した一戸建てを売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

＊築年数45年の場合、成約価格を1050万円、または築年数を25年にして1450万円

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの50代のお客様です。
お父様が急逝し、水戸市内のご実家を妹様と2人で相続する事になりました。
N様姉妹は二人ともご家庭を築いており、ご実家に移り住む予定はありません。
そのため、ご実家の売却を検討されています。

〈換価分割のメリットとデメリット〉

相続において不動産は主要な遺産となりますが、物理的かつ公平な分割は難しいです。
そのため、相続トラブル防止のためにも、遺産分割しやすい換価分割は有効な手段になります。
また、不動産を現金化することによって相続税の納税資金を確保できることも、大きなメリットです。

デメリットとしては、不動産の売却に伴う譲渡所得税の発生があります。
譲渡所得税は売却によって得られた利益に対して課される所得税及び住民税を指し、税率や計算方法によっては、受け取る現金額が予想以上に減少する可能性があります。
不動産を売却する際には、譲渡所得税の影響を考慮することが大切です。

＊一定要件のもと、居住用財産の3,000万円特別控除が適用される場合、税金は発生しません。

3．「結果」

N様姉妹は相続手続きとご実家の残置物の整理を行った後、売却手続きを進め、無事に不動産を売却することができました。
売却後、N様は税金を差し引いた金額を妹様と均等に分け、相続を無事に終えることができました。

2.水戸市にお住まいのB様が、「実家を兄弟で相続し、親の介護をしていた分、相続財産を多めに受け取った事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市に住む50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、B様と2人の弟様で水戸市にあるご実家の一戸建てを相続することになりました。
弟様たちは県外にお住まいのため、ご実家の近所に住んでいるB様がお父様の介護をされていました。
2人の弟様は相続不動産を売却して現金を3等分にすることを希望されていますが、長年にわたり介護をしてきたB様は納得できません。

解決したいトラブル・課題

B様ご兄弟はすでに一戸建てやマンションを所有しており、相続するご実家に住む予定はありません。そのため、売却して現金化することには合意しています。
しかし、B様は法定どおりの等分での遺産分配には合意できません。
介護の大部分をB様1人で担ってきたため、弟様たちに比べて、より多くの相続財産を受け取れるはずだと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

相続不動産の売却までは兄弟間で合意しているので、まずは不動産会社へ相談してみることにしました。
いくつかの不動産会社のホームページを見比べていくうちに、相続関連の案件を得意とする不動産会社を選ぶ方が効率的だと考え、

• 「相続した不動産の売却」が得意である
• 税理士や弁護士などの専門家とのつながりがある

などの点を特に重視して、相談する不動産会社を決めました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様のケースでは、寄与分の請求をすることで、遺産を多く受け取れる可能性があります。

1．寄与分とは

「寄与分」とは、被相続人の財産の維持や増加に特別な寄与をした場合、相続財産から相当額の財産を取得できる制度です。

法的に寄与分が認められるためには、以下のような条件があります。

• 行った寄与が通常期待されるレベルを超える「特別」なものであること
• 被相続人の財産の維持や増加に実際に貢献したこと
• 寄与が持続性を有する行為であったこと
• 寄与が「無償」であるか、「無償に近い」形であったこと

B様が行ったお父様への介護は、上記条件を満たしている可能性が高いと考えられます。

2．「寄与分」を認定するまでの流れ

「寄与分」の認定やその額は、通常、相続人間の話し合いによって決定されます。
しかし、話し合いで合意に至らない場合は、家庭裁判所の審判に委ねられることになります。

B様兄弟は寄与分について深く話し合い、その結果、弟様たちはB様への介護の依存を認め、B様の主張に納得されました。

3．「結果」

B様兄弟は一戸建てを売りに出し、5か月で買い手を見つけることができました。
売却によって得られた現金は、3等分ではなくB様が弟様たちより多くの相続分を受け取る形で分割し、遺産相続を無事に終えることができました。

3.つくば市にお住まいのU様が、「水戸市のマンションを代償分割をした事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

つくば市にお住まいの40代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、2人姉妹がご実家のマンションを相続することになりました。U様はマンションを売却してその現金で遺産を分割することを考えていましたが、妹様はそのマンションに住み続けることを希望しています。

解決したいトラブル・課題

U様は現在ご自身の家族とつくば市にお住まいですが、妹様はお母様と長年にわたり今回相続するマンションにお住まいでした。お母様が亡くなった後もそのまま住まれています。
しかし、妹様が引き続きマンションに住み続けると、U様はお母様の遺産を何も相続できません。

不動産会社の探し方・選び方

意見がまとまらないU様姉妹は、マンションの価値を正確に知っておきたいと考えて不動産会社を探しはじめました。
マンションのある水戸市の不動産会社をインターネットで探し、

• 無料の査定を受け付けている
• 不動産相続に悩んでいる人向けの専門サイトがある

に注目して、相談する不動産会社を決定しました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

U様は相続したマンションの売却を望んでおり、一方で妹様はマンションに住み続けたいと考えています。
今回のケースでは、「代償分割」の方法を採用することで、U様は現金を受け取り、妹様はマンションに住み続けることが可能になります。

1．U様がもらえる「代償分割」について

「代償分割」とは、相続人の一人が分割できない不動産などの財産を取得する代わりに、他の相続人に法定相続分に応じた代償金を支払うことで遺産を平等に分割する方法です。

代償分割のメリットとデメリットは以下のとおりです。

〈メリット〉

• 不動産を売らずに、そのままの形で維持できる。
• 公平な形で遺産分割を行うことができる。
• 相続税の節税が可能な場合もある（控除の利用）。

〈デメリット〉

• 代償金の支払いが可能な場合のみ選択できる。
• 不動産の評価額に関して意見の相違が生じる可能性がある。

代償分割は、不動産を必要とする親族と必要としない親族の間で公平に相続を行ったり、事業などの継続のために不動産を残す必要があったりする場合に使用される相続方法です。

今回のU様姉妹のケースでは、妹様がU様に代償金を支払えるのか、そしてその代償金額にU様が納得できるのかが重要なポイントとなります。

2.「結果」

妹様に代償金を支払えるだけの貯蓄があったため、査定額の半分をU様に支払うことで、2人は合意に達しました。
U様は相応の現金を受け取り、双方にとって納得のいく相続となりました。