【水戸市版】相続した空き家（一戸建て）を売却した事例

1.横浜市にお住まいのH様が、
「相続した築古の実家を更地にして売却し、2人で均等に分けた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

横浜市にお住いの60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、水戸市にあるご実家をH様と弟様のお2人で相続することになりました。
遺言書はなくご兄弟で話し合われた結果、売却して2人で均等に分けることで合意しました。

解決したいトラブル・課題

お父様は遺言書を残されておりませんでした。
そのため、H様ご兄弟はどのように遺産を分けるか話し合いを行い、遺産を均等に分けることに合意しました。
H様ご兄弟はそれぞれ水戸市から離れて生活されており、実家に戻られる予定はありません。そのため、相続した水戸市のご実家を売却し、売却金を均等に分けたいとお考えです。

相談する不動産会社の探し方・選び方

H様は水戸市で売却実績の多い不動産会社に依頼したいと思い、インターネットで検索しました。
検索結果に表示されたホームページの中で、

• 水戸市での売却実績が多数掲載されている
• 遠方に住んでいてもリモートで売却相談や依頼ができる

という点を重視し、不動産会社を選びました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様は売却をご希望でしたので、まず空き家の売却方法についてご説明しました。

1．売却方法

空き家を売却する方法は、以下になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます

どのような方法で売却をするかは、どの条件を優先するかによって検討したほうがいいとアドバイスしました。
売却の方法を選択する際、どの条件を最も重視するかが大切です。H様にはご自身の重視するポイントを整理して、検討しましょうとお伝えしました。

説明した際に査定のご依頼を頂いたので、後日、ご実家の査定を行いました。
売却方法ごとの査定額、売却にかかる費用の概算などをお伝えしたところ、なるべく早く売却し相続を終わらせたいとお考えで、更地にして売却をすることをお選びになりました。

2．「結果」

売却活動を始めてから3か月で買主が決まりました。
買主が早く見つかり相続を終わらせられたことにご満足いただけました。

2. 水戸市にお住まいのS様が、
「実家の一戸建てを、遺言書に沿って4人で均等に相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、S様と3人の弟様でご実家の一戸建てを相続することになりました。
お母様は遺言書を残されており、「兄弟で均等に4等分ずつ相続する」と記載されていました。ご兄弟全員が遺言書の通りに相続をしたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

S様のお母様は遺言書を残されており、兄弟で均等に4等分ずつ相続するとありました。
お母様には金融資産がなく、相続する財産は実家の建物と土地になります。
この場合「実際の不動産」を均等に分割することはできないので、売却して換金してから分割する場合が多いです。
S様をはじめ、弟様も遺言書通りに相続をすることを希望されており、ご実家を売却して均等に分割することにしました。

相談する不動産会社の探し方・選び方

S様は以前新聞の折り込みチラシに不動産会社のものがあったことを覚えておられ、その不動産会社の名前をインターネットで検索しました。
ホームページを見て

• 不動産相続についての実績があり、任せられそう
• 無料相談、査定を行っている

ことを知り、まずは相談してみようとお電話を頂きました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様のお母様は遺言書を残されていました。
遺言書とは、被相続人（亡くなった人）が生前に「自分の財産を誰にどれだけ分け与えるか」について記した書面です。
この遺言書には強い効力があり、存在する場合、遺産は基本的にその通りに分割されます。そのため相続がスムーズに進行し、相続人間の争いも生じにくくなるのが特徴です。

１．遺言書の種類

遺言書には大きく分けて「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2種類があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます

自筆証書遺言

自筆証書遺言は、遺言者本人が自筆で作成した遺言書のことです。
自筆証書遺言を発見した場合、家庭裁判所で遺言書の検認をしなくてはいけません。

遺言書の検認は、以下の目的のために行われます。

• 相続人に遺言書の存在、内容を伝える
• 遺言書の形式、追記・削除・修正した箇所、日付、署名などを確認し、内容を確定させる
• 遺言書の偽造、改変を防ぐ

自筆証書遺言は、「自筆証書遺言保管制度」を利用し、法務局に保管してもらうこともできます。
自筆証書遺言保管制度は、自筆証書遺言を画像データ化し、原本とともに法務局に保管されます。
法務局に預けることで紛失や偽造、改善を防ぐことができるため、検認が不要になります。

公正証書遺言

公正証書遺言は、公証役場で2人以上の証人が立ち合い、遺言者本人が遺言書の内容を口頭で延べ、公証人が記述して作成する遺言書のことです。
作成された遺言書の原本は公証役場に保管されます。
そのため、紛失、偽造、改ざんを防ぐことができ、検認が不要になります。

S様のお母様が残された遺言書は、自筆証書遺言保管制度を利用し法務局に保管されていたため、検認手続きの必要がありませんでした。
そのため、スムーズに相続手続きを開始することができました。

2．「結果」

S様の相続手続きは1カ月ほどで終わり、その後、約5カ月で買主が見つかりました。
売却資金をご兄弟で均等に分割し、S様は相続を終えられています。

3.水戸市にお住まいのF様が「相続した築44年の空き家を売却し、特例を利用して節税した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住いの60代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、ご実家の一戸建てを相続しました。
F様は不動産売却の手間が面倒に感じ、相続してから1年ほど実家を空き家のまま放置していました。

解決したいトラブル・課題

F様は相続した実家を1年間空き家として放置していました。
しかし、空き家売却に関する節税制度を知り、その制度がご自身の実家の売却に適用される場合、税金が低いうちに売却をしたいと検討しています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

F様は不動産売却にかかわる税金について相談できそうで、地元に店舗がある不動産会社を探すことにしました。
水戸市の不動産会社を何店舗かまわり、

• 地元での売却実績が多い
• 税金の相談もできる

という点を重視し、営業担当者の説明が一番親切だった不動産会社を選びました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様がお聞きになった売却時の節税制度は、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の特例のことです。

１．「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例とは

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例は、被相続人が住んでいたご実家や土地を、相続した人が売却した際に譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。

特例を適用できる条件は以下になります。

• 相続直前まで、被相続者が1人暮らしをしていた建物
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建設された建物
• 区分所有登記がされていない建物
• 建物を取り壊している、または耐震リフォームがされている建物
• 売却代金が1億円以下
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日まで適用されます。

参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

F様の相続されたご実家は、耐震基準の改正が行われた2000年以降にリフォームをされており、特例の適用条件をクリアしていたので、更地にすることなくこのまま売却が可能な状態でした。

2．「結果」

売却活動を開始してから5カ月で買主が見つかりました。
成約価格が3,000万円以下だったため、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例が適用され税金がゼロとなりました。
節税ができたことと、ほぼご希望通りの売却価格に満足いただけました。