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【水戸市版】相続に伴う税金の問題を相談・解決した事例

【水戸市版】相続に伴う税金の問題を相談・解決した事例

水戸市における、「相続に伴う税金の問題を相談・解決」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.水戸市にお住まいのK様が、「ご実家を売却するタイミングとして、相続前・後のどちらが税制面で有利か相談した事例」

お客様の相談内容

相続物件概要

所在地	水戸市浜田	種別	一戸建て
建物面積	148.23m²	土地面積	289.13m²
築年数	51年	査定価格	1,890万円
間取り	5LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの50代のお客様です。
K様はご実家の一戸建てでお父様と同居されています。
最近、お父様に介助が必要になり、K様も仕事で家にいる事が難しいため、お父様は介護付き老人ホームに入ることを決めました。
そのタイミングで、K様も職場の近くに引っ越しをしようかと検討中です。

そうなると実家が不要になりますが、お父様が売却すべきなのか、お父様が将来亡くなられた後にK様が売却するべきなのか迷われています。
専門家に税金などを含めて相談して、ベストな方に決めたいと思われて。

解決したいトラブル・課題

課題
実家を使わなくなるため手放したいが、より税負担が少なく済むタイミングでの売却を考えている。専門家に相談したい。

不動産会社の探し方・選び方

K様はインターネットで不動産売却と相続について相談できそうな不動産会社を検索し

不動産売却と相続について実績と知識が豊富そう
税金について相談でき専門家との協力関係がある

といった点を考慮し、相談する不動産会社を決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

すぐにでも現金が必要という状況にないのであれば、相続した後に売却する方が相続税の節税対策になります。
相続税は、一般的に「現金」で相続するよりも「不動産」として相続する方が安く抑えられるからです。

1．「小規模宅地等の特例」の利用

K様の場合、相続時まで実家に居住し続けることで「小規模宅地等の特例」を利用することができます。
小規模宅地等の特例とは、330m²までの宅地において、一定の要件を満たせばご実家の評価額を最大80%減額できるという制度です。

＜主な特例の要件＞

相続発生時に、亡くなった方が自宅として居住していた宅地であること
亡くなった方と同居していた親族が相続すること

また「同居親族は、ご実家を相続税の申告期限（相続の発生を知った日の翌日から10カ月以内）まで所有し住み続けなければならない」などの要件もあります。
つまりK様はすぐに引越しをしてしまうと特例の利用をできなくなる可能性があります。

また今回はK様がご実家を相続される前に、お父様は老人ホームに入居されます。
その場合、以下の要件を満たしている必要があります。

＜被相続人における要件＞

要介護認定を受けている
老人福祉法等で認定された老人ホームに入居している

K様のお父様は、小規模宅地等の特例を受ける要件を満たしていました。

2.「結果」

K様は、より節税ができる「小規模宅地等の特例」を適用するために相続後の売却を選ばれました。
そのため、今回は引っ越しをせずにご実家に住み続け、定期的にお父様の老人ホームに通われています。
今後、K様に相続手続きが発生した際は、売却・税制対策などとともに全力でサポートをさせていただく予定です。

2.埼玉県にお住まいのN様が、「水戸市で相続した実家の固定資産税の負担を避けるために売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	水戸市平須町	種別	一戸建て
建物面積	106.45m²	土地面積	170.98m²
築年数	49年	成約価格	1,410万円
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

埼玉県にお住まいの50代のお客様です。
お母様が亡くなられて、水戸市内にあるご実家の一戸建てを相続しました。
N様は埼玉県内にマンションを所有し、ご家族と生活しており、ご実家に戻る予定はありません。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家の固定資産税などの税負担に不安を感じているので売却したいと思っている。

N様は、思い入れのあるご実家の売却に抵抗があり、相続後も税金を払い続けてきました。

しかし、すでに空き家となっているご実家の税負担が今後も続くと考えると不安になり、奥様と相談をするうちに売却の可能性も視野に検討するようになりました。
N様は税金や不動産の売却について、不動産会社に相談したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

N様は、不動産や税金に関しての専門的な知識がなく、ご実家のある水戸市の不動産市場にも詳しくありません。
そのため、水戸市の不動産会社をインターネットで検索し

不動産の売却や税制に関する相談ができる
水戸市の不動産市場に精通している
オンラインでの相談を受け付けている

といったポイントを重視し、1つの不動産会社に相談することを決めました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様には、空き家となっている「ご実家に課せられている税金」や「固定資産税が増加する可能性」についてお話しました。

1．空き家にかかる税金について

空き家であっても固定資産税が課せられます。
さらにご実家の土地や家屋が「市街化区域内」にある場合は、「都市計画税」が課せられます。

空き家の税金は以下の算出式で求められます。

固定資産税＝「課税標準額×1.4%×1/6（住宅用地の特例）」
都市計画税＝「課税標準額×0.3%×1/3（住宅用地の特例）」

＜課税標準額とは＞
固定資産税の計算基準となる不動産の価値のことを課税標準額と言います。
金額については、毎年4月頃に役所から送られる「固定資産税評価明細書」と共に届く「固定資産税納付のお知らせ」で確認できます。

2.固定資産税が増加するケース

実家が特定空き家に指定された
空き家を解体して更地にする

といったケースでは、固定資産税が増加する可能性があります。

＜実家が特定空き家に指定されたケース＞

「倒壊などの可能性があり、保安上の危険がある」「衛生上有害となる恐れがある」などの理由から、所有している空き家が「特定空き家」に指定されることがあります。その際、自治体からの勧告に従わないなど、適切な対応をしなかった場合は、固定資産税が最大6倍に増加する可能性があります。

＜空き家を解体して更地にするケース＞

空き家となっている実家を解体して更地にすると、建物部分に課せられる固定資産税はなくなります。しかし、住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する「固定資産税等の住宅用地特例」が受けられなくなるため、トータルで支払う固定資産税額は増加してしまいます。

3.「結果」

N様は奥様と検討を重ねて、ご実家を売却することとしました。
懸念していた「固定資産税の負担」だけでなく「固定資産税の増加の可能性」も考慮されての決断でした。
売却活動を始めてから約5カ月で、無事に買い手が見つかりました。

3. つくば市にお住まいのS様が、「税金を滞納して差し押さえられていた水戸市の実家を相続し売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	水戸市三の丸	種別	マンション
専有建物面積	78.65m²	築年数	23年
成約価格	2,200万円	間取り	3LDK
その他	―	―	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

つくば市にお住まいの40代のお客様です。
昨年、病院で闘病されていたお母様が亡くなられ、S様はお一人でご実家のマンションを相続することとなりました。
しかし、お母様は税金を滞納しており、相続するマンションが差し押さえられていることが分かりました。
S様はご実家を売却し現金化するつもりでしたが、差し押さえられた物件を売却できるのか不安に感じています。

解決したいトラブル・課題

課題
税金の滞納により差し押さえられている実家のマンションを売却できるのか知りたい。

お母様が入院中からS様は定期的にお見舞いに行っていましたが、病状が重く寝たきりだったこともありご実家の税金滞納については一切聞かされていませんでした。
発覚した税金の滞納額は約150万円です。

しかし、すでにご実家のマンションは差し押さえられているため、「実家を相続するべきか否か」「売却は可能なのか」を相談したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

不動産の相続や税金、売却について全く分からないため、初歩的なことから相談できる不動産会社を探そうと考えました。
そこで、

相続不動産や売却に関する悩みの相談実績が豊富
丁寧な説明・接客を大切にしているスタッフがいる

といった点に注目して相談する不動産会社を選びました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

まずは、亡くなられたお母様に負債などがないかS様に調べていただきました。
その結果、金融機関における他の負債が200万円あることが分かりました。

1. 「滞納している税金や負債」も相続の対象になる

相続する財産は、「不動産」や「預貯金」、「株式」などのプラスの財産だけではありません。
今回のような「滞納している税金」、あるいは「負債」といったマイナスの財産も含まれるため、相続の際はそのすべての財産を引き継ぐことになります。
S様がご実家のマンションを相続する場合、滞納している約150万円の税金を支払わなければならない、ということになります。

参照：国税庁「相続等があった場合の滞納処分の効力」

2.「差し押さえ」の効力とは

電話や書面などによる再三の催促にも応じず、税金を滞納している場合、自宅などの不動産を差し押さえられることになります。
差し押さえられている不動産であっても、相続登記による名義変更は可能ですが、売却はできません。
一度差し押さえられてしまうと、何があっても差し押さえの効力が優先されるからです。
仮に、S様が相続登記をして名義を変更できたとしても、税金の未納分の支払いを済まさなければご実家のマンションは競売にかけられてしまいます。

3.「結果」

S様がお母様から相続するマンションは、駅徒歩圏内で築23年の3LDKであり、約350万円の税金と負債を支払っても十分に売却益が見込めることをアドバイスさせていただきました。

その結果、S様は相続手続きと税金の支払いを済ませた後にご実家を売りに出し、無事4カ月後に売却が完了しました。