TOP
【水戸市版】相続した不動産の活用に成功した事例

【水戸市版】相続した不動産の活用に成功した事例

水戸市における、「相続した不動産の活用に成功」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.水戸市にお住まいのB様が、「水戸市の相続した実家を建て直し、アパート経営を始めた事例」

お客様の相談内容

物件概要

所在地	水戸市千波町	種別	一戸建て
建物面積	156.24m²	土地面積	365.33m²
築年数	59年	成約価格	―
間取り	5DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの60代のお客様です。
お父様が逝去され築60年弱のご実家を相続されました。

B様は現在水戸市内のマンションにご家族とお住まいのため、ご実家に住む予定はありません。
そのため、売却して手放すよりもアパート経営をして収益を得たいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
築60年弱の実家を相続したが住む予定はないため、アパート経営として活用したい

B様はご実家を相続した後は土地活用をしたいと以前から検討しており、ご実家を取り壊して新たにアパートを建て賃貸経営できないかとお考えです。

不動産会社の探し方・選び方

B様はアパート経営について相談できる不動産会社をインターネットで探すことにしました。
その中でも、

一人ひとりの事情に合わせた不動産コンサルティングをしてくれる
相続した土地の活用方法について詳しい説明があった

不動産会社に相談することにしました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

アパート経営を検討中のB様には、アパート経営をするメリットとデメリットについて説明いたしました。

1．アパート経営をするメリット

相続不動産を活用してアパート経営するメリットは以下のとおりです。

【アパート経営をするメリット】

入居者が募集しやすい
利回りがそのまま手に入る（新築は修繕費がかからないから）
将来的な相続税対策となる

B様のご実家がある千波町地域は賃貸需要が見込める地域のため、新築であればなおさら入居者を募集しやすくなります。

また、将来的な相続税対策としてもアパート経営は有効な手段です。

今回、B様がご実家を売却して現金をB様のご子息に相続するよりも、アパートとして不動産を相続した方が相続税の節税効果が高いです。

2．アパート経営をするデメリット

ただし、アパート経営には以下のようなデメリットもあります。

【アパート経営をするデメリット】

初期費用が高額になる
空室のリスクが常につきまとう
経年劣化などによる修繕費がかかる

アパート経営をするうえで、最初の関門は高額になる建築費です。
今回B様が相続した100坪の土地に木造アパートを建てるとなると、概算で7,000万〜1億円ほど必要となります。
さらに、大金を投資してアパート経営を始めたとしても常に空室リスクが伴い、劣化による修繕費もかかります。
そのため、アパート経営を始めるには、余裕をもった資金計画が必要です。

3．「結果」

十分な検討を行ったB様は、アパート経営を始めることにしました。
初期費用はかかりますが、土地を購入してアパート経営を始めるわけではない点と一定の賃貸需要が見込まれる地域だったことが決め手となったようです。

2.水戸市にお住まいのF様が、「相続したマンションの一室を、賃貸物件として貸し出した事例」

お客様の相談内容

物件概要

所在地	水戸市城南	種別	マンション
専有建物面積	53.21m²	築年数	15年
成約価格	―	間取り	2LDK
その他	8階（10階建て）	駅徒歩	水戸駅から徒歩9分

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの50代のお客様です。
お父様が亡くなられ、晩年お父様が過ごされていた水戸市内のマンションを相続しました。F様は水戸市内の一軒家にご家族とお住まいであるため、相続したマンションに住まわれる予定はありません。

解決したいトラブル・課題

課題
息子のために相続したマンションの一室を売却せずに残しておきたい。

F様は相続したマンションを将来ご子息が必要とするとき備えて、売却せず手元に残しておきたいようです。
しかし、ご子息が住まわれるまで、空室のまま放置しておいてよいかどうかを相談したいと考えておられます。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

F様は相続したマンションの維持管理方法について相談するため、水戸市内の不動産会社をインターネットで探しました。
検索して見つかった不動産のうち、

不動産コンサルティングとして相続の悩みを受け付けている
「相続時のおすすめ不動産会社ランキング」で第１位

といった点が、相続によって悩んでいる自分に当てはまると思い、相談する不動産会社を決めました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

ご子息が将来住まわれることに備え、相続したマンションを保有しておきたいF様には、マンションを空室にしておくことのリスクを説明したあとに、維持管理方法や活用方法を説明いたしました。

1．相続したマンションの一室を空室にしておくことのリスク

一戸建てやマンションに限らず、人が長期間居住しないと住宅内の設備などの劣化が急速に進み、資産価値を落としてしまいます。
他にも以下のリスクが考えられます。

【相続したマンションの一室を空室にしておくことのリスク】

換気が行われないため室内の空気が滞留し、湿気や悪臭の原因となる
水道が使われないことで悪臭が発生したり、水道管が劣化したりする
設備の自然劣化や故障などに気付くのが遅れる
バルコニーにゴミや砂埃がたまり、近隣に迷惑をかけることがある

そのため、相続したマンションを空室のまま放置するのではなく、「適切に維持管理する」もしくは「活用する」ことをおすすめしました。

2．相続したマンションの維持管理や活用方法について

相続したマンションの一室を「適切に維持管理する」または「活用する」方法は、以下のとおりです。

【相続したマンションの維持管理・活用方法】

維持管理・活用方法	内容
セカンドハウスとして利用する	ご自身が定期的に宿泊することで、資産価値の下落を防ぎます。また月1回以上宿泊すると「居住用財産」に認められ、一般住宅と同じように税制上の優遇措置が受けられます。
空き室の管理業者に依頼する	専門の管理業者に依頼することで、清掃や換気など適切な管理を行ってもらえます。
賃貸物件として貸し出す	相続したマンションの一室を第三者に貸し出す賃貸運用を行います。人が住むため資産価値を落とさず、かつ家賃収入が期待できます。
民泊運営をする	一定の手続きを行うとマンションの一室を使って「宿泊事業」を行えます。ただし、営業できるのは年間180日以内だったり、マンションの規約で禁止されていたりします。

参考：茨城県庁保健医療部「住宅宿泊事業（民泊）のご案内」

F様が相続したマンションは築15年でそれほど古くなく、水戸駅まで徒歩10分圏内という好立地にあります。
そのため、借り手が見つかりやすく、賃貸運用も容易に行えるとアドバイスしました。

3.「結果」

空室のままにしておくことにリスクを感じたF様は、ご子息が住まわれるまでの間、賃貸物件として貸し出すことに決めました。
賃貸物件としての運用を考えていなかったF様からは、相談してよかったと感謝の言葉をいただきました。

3.水戸市にお住まいのS様が、「相続した実家が「既存不適格物件」だったが、リフォームをして賃貸物件にした事例」

3. 水戸市にお住まいのS様が、「相続した実家が「既存不適格物件」だったが、リフォームをして賃貸物件にした事例」

お客様の相談内容

物件概要

所在地	水戸市堀町	種別	一戸建て
建物面積	105.55m²	土地面積	136.56m²
築年数	51年	成約価格	―
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

S様は、水戸市にお住まいの50代のお客様です。
この度お父様が逝去され、築51年のご実家の一戸建てを相続されました。
S様は、既に家をお持ちだったので移り住む予定はありません。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家をリフォームして、賃貸物件として活用したい。

相続したご実家をリフォームして、賃貸物件として有効活用したいと考えています。
ご実家は建築当初から簡易的なリフォームしか行われておらず、「新耐震基準」を満たしていません。

不動産会社の探し方・選び方

リフォームして賃貸物件として貸し出すことを最優先にしながらも、貸し出せない場合は売却することも検討していたS様はリフォームの相談もできる不動産会社を探すことにしました。
水戸市内の不動産会社をインターネットで検索し、

相続不動産の活用について積極的に相談を受け付けている
リフォームの実績が複数ある

不動産会社を見つけ、相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様の場合、ご実家が建てられた1973年の時点では条件を満たしていた耐震基準も、1981年と2000年に改正され、現在の法令上では適合しない建築物になります。
まずはS様に状況を理解していただくために「既存不適格物件」についてご説明し、その上でどうすればよいのかをご提案させていただきました。

1.「既存不適格物件」とは

「既存不適格物件」とは建築時点では適法だったものの、その後の法令改正などで、建築基準法や都市計画法に適合しない建物のことです。

建築基準法や地域の条例などに違反して建築された「違法建築物」とは異なるため、そのままの状態で住み続けることは可能です。

2.「既存不適格物件」をリフォームする場合

既存不適格物件であっても外観の構造を大きく変えない「軽微なリフォーム（壁紙や畳の交換、水回り設備の改修など）」であれば、行うことができます。

一方で、大規模なリフォームを行う場合は自治体や自治体の指定確認検査機関が合法な建築であるかどうかを調査する「建築確認」の申請をしなければなりません。

大規模リフォームとは「壁、柱、床、はり、屋根または階段の中で、一種類以上その半分以上を修繕する工事」のことを指します。

ただし、「建築確認」を省略できる特例があり、「木造2階建てで延べ面積500㎡未満の建物」は申請する必要はありません。

3．2025年4月から「特例」が廃止される

S様のご実家の場合、2025年3月までにリフォームを行えば、「建築確認」の申請は不要です。

しかし、2025年4月からは新しい法制度が施行され、「木造2階建てで延べ面積500㎡未満の建物」であっても、「建築確認」の申請が必要となります。
参照：国土交通省「4号特例が変わります」

4.「結果」

S様が相続したご実家のある堀町エリアは渡里小学校や第五中学校があり、少し足を延ばせば緑豊かな堀原運動公園もあるため、子育てに適した地域です。
そのため、一戸建て賃貸の主要な借り手となるファミリー世帯の需要が十分に見込まれます。

結果、S様には提携しているリフォーム会社を紹介し、2025年4月の法改正に間に合う形で耐震補強を含めたリフォームを行いました。
リフォーム後は無事に借り手が見つかり、順調に賃貸運用ができています。