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【水戸市版】借地権付きの相続不動産の処分に困っていたが解決できた事例

【水戸市版】借地権付きの相続不動産の処分に困っていたが解決できた事例

水戸市における、「借地権付きの相続不動産の処分に困っていたが解決」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.水戸市にお住まいのH様が「借地権付き建物を相続したが処分に困り、不動産会社に相談した事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	水戸市笠原町	種別	一戸建て
建物面積	89.72m²	土地面積	120.26m²
築年数	43年	査定価格	―
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの50代H様です。
H様は、お父様が亡くなったことで市内の実家を相続することになりました。
ご実家はお父様が所有していましたが、ご実家が建っている土地は借りている土地で、「借地権付き建物」となります。
H様自身はすでに持ち家を所有しており、相続したご実家を活用する予定がありません。
売却を考えましたが、借地権のある不動産をどのように処分すればよいかわからず、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
借地権付き建物を相続したものの、売却方法や処分の仕方がわからない。

不動産会社の探し方・選び方

H様は、借地権付き建物の取引に詳しそうな地元の不動産会社を探し、複数の会社を訪問しました。

弁護士などの士業と連携しており、不動産における法律に精通している
相続不動産について知見がある

最終的にH様は、上記2点を魅力に感じた不動産会社に相談することになりました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様の相続したご実家は建物と土地の所有者が異なる借地権付き建物とのことでした。
借地権付き建物の売却や処分方法は通常の不動産とは異なります。

1.「借地権付き建物」の売却・処分方法

借地権付き建物を売却・処分する際は主に以下の選択肢が挙げられます。

売却・処分方法	特徴・注意点
借地権付きでそのまま売却	地主の承諾が必要。借地権の売却価格や条件を地主と交渉する必要がある。
借地権ごと地主に返還	地主が承諾すれば、建物を解体し更地にして返還するケースが多い。解体費用が発生する。
地主に買取交渉をする	地主が土地を利用したい場合は、借地権付き建物を買い取ってもらえる可能性がある。

どのケースもまずは地主と話し合う必要があります。
トラブルを避けるためにも、地主と話をすり合わせておくことがポイントです。

2．「結果」

H様は弊社のアドバイスを受け、まず地主と話し合うことにしました。
地主の意向を確認したうえで、建物の売却か借地権の買取交渉を進める方針を定めるとのことでした。

現在、地主との協議を進めており、最終的な方針を決める段階にあります。
不動産会社のサポートにより、借地権付き建物の処分方法について理解を深めたH様は、納得のいく形での解決を目指しています。

２.遠方にお住まいのW様が、「相続した借地権付きの実家の活用を検討した事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	水戸市青柳町	種別	一戸建て
建物面積	112.37m²	土地面積	296.03m²
築年数	45年	売却価格	―
間取り	5LDK	その他	賃貸活用

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの60代W様です。
お母様がお亡くなりになり、市内の借地権付き建物を相続しました。
しかし、W様は現在、遠方に住んでおり、相続した物件に移り住む予定はありません。
そのため、売却を検討し、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
借地権付き建物を売却しようと考えたが、スムーズに売却できるか不安。

W様は、借地契約があるため通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になることを懸念していました。また、土地の所有者である地主との関係や、売却の際に発生する条件が不明であったため、どのように進めるべきか悩んでいました。

不動産会社の探し方・選び方

W様は、ご実家のある水戸市に精通している不動産会社であれば地域性を考慮した売れやすい提案をしてくれるのではないかと考え、水戸市内の不動産会社に相談することにしました。インターネットで検索し、複数の不動産会社のサイトを見比べた結果、

オンラインでの無料相談が可能で、気軽に相談しやすそう
水戸市の不動産市場について詳しく掲載しているページがあった

上記2点に惹かれた不動産会社に相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様は借地権付き建物を売却する際の手続きなどに不安を感じていらっしゃいます。
借地権付き建物の売却は通常の不動産とは異なり、少々複雑でいくつかのリスクも生じます。

1.「借地権付き建物」を売却する際のリスク

借地権付きの建物を売却する際は、地主の承諾を得る必要があり、その際に承諾料を求められるケースがあります。

また、土地が自分のものにならないというデメリットがあり、スムーズに買い手が見つからない可能性が高いです。
加えて、通常の土地付き建物と比較して売却価格が低くなりやすい傾向にあります。

以上のことから、弊社は売却ではなく「賃貸活用」することをおすすめしました。
賃貸活用することで、下記のメリットが得られます。

安定した家賃収入が得られる
地主との関係を維持しながら活用できる
将来的に状況が変われば売却の選択肢も残せる

2.「結果」

W様は弊社の説明を聞き、もう一度検討することにしました。
相談したことで売却以外の選択肢を持つことができ、大変満足されています。
どうするか決まったら必ずまた弊社に相談するとのことでした。

3.水戸市にお住まいのB様が、「借地権付きの相続不動産をスムーズに売却できた事例」

お客様の相談内容

相続物件概要

所在地	水戸市堀町	種別	一戸建て
建物面積	96.28m²	土地面積	260.85m²
築年数	44年	成約価格	950万円
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの50代B様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家を相続しました。

ご実家は借地に建っており、いわゆる「借地権付き建物」に該当します。
B様は現在のご自宅から相続したご実家に移り住む予定はありません。
また、ご実家の管理費や毎月の地代を負担に感じ、売却して手放すことに決め、不動産会社に一度相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家の管理と毎月かかる地代が負担なので売却して手放したい。

不動産会社の探し方・選び方

B様は、市内にあるいくつかの不動産会社を訪れ、以下の基準で相談する会社を選ぶことにしました。

不動産に関する知識がなくても理解しやすい説明をしてくれる
借地権といった法律に関するアドバイスなども可能

最終的に弁護士との連携があり、法律面でのサポートも可能な不動産会社に相談することに決めました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様は相続した借地権付き建物を売却することを強く希望されています。
そのため、弊社は売れづらい借地権付き建物でもスムーズに売却できる方法を紹介しました。

１.「借地権付き建物」をスムーズに売却する方法

「借地権付き建物」をスムーズに売却する方法として、「借地権と底地権をセットで売却する」方法が挙げられます。

底地権とは、地主（底地所有者）が持つ土地の所有権のことです。
地主は、借地人に土地を貸し出し、地代（借地人が土地の所有者に支払う賃料）を受け取ることで収益を得ます。
しかし、借地人がいるため、地主は土地を自由に利用できず、売却も制限されることが多いです。

もし、地主が土地を手放すことを希望している場合であれば、借地権と底地権を一体化して通常の土地付き一戸建てとして売却することで買主を見つけやすくなります。

2．「結果」

B様は弊社のアドバイスを受け、地主と交渉を行いました。
地主との話し合いの結果、地主が「もう土地はいらない」との意向を示したため、B様は底地権を買い取ることになりました。
その結果、借地権ではなく、通常の土地付き一戸建てとして売り出した結果、4ヶ月で買い手が見つかりました。

B様は、「借地権のままでは売却が難しいと思っていたが、不動産会社のサポートで良い方法を見つけることができた」と満足されています。