【水戸市版】不動産相続に関する悩みを解決した事例

1.水戸市にお住まいのA様が「未登記の実家を相続し、相続登記をして売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住いの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家である一戸建てを相続されることになりました。
A様は市内にある持ち家にお住まいで、ご実家に戻る予定はないため売却しようと思いました。
しかし、名義がご祖父様になっており、相続手続きや売却を進めることができません。

解決したいトラブル・課題

A様のお父様がお亡くなりになり、ご実家を相続しましたが、ご実家の名義がご祖父様のままでした。お父様が相続された際、名義変更をされなかったようです。
そのため、相続手続きと売却を進めることができなくなりました。
手間はかかっても売却したいとお考えのA様は、相続に詳しい不動産会社に手続きや売却をお任せしたいとのご希望です。

相談する不動産会社の探し方・選び方

A様は相続に詳しく相談しやすい不動産会社を探すことにしました。インターネットで検索し、出てきたホームページを見て回りました。 その中で、

• 相続について詳しい解説がある
• 相続に関係する相談を受け付けている

という点に重点を置き、その中でも相談しやすい雰囲気を感じた不動産会社を選びました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

相続不動産を売却する場合、相続人の名義でないと売却が難しいです。
A様が相続したご実家を売却するためには、まずご実家の名義をA様に変更する必要があります。この相続不動産の名義変更のことを、相続登記と呼びます。

１．相続登記の流れ

相続登記は、以下の流れになります。

• 遺言書の確認・遺言書の検認（公正証書遺言以外）
• 法定相続人の確定
• 相続遺産調査
• 遺産分割協議
• 限定承認・相続放棄の申述
• 準確定申告（被相続人の所得税）
  ※被相続人が自営業・不動産所得があった場合等
• 遺産分割協議書の作成
  ※遺言書が無かった場合や複数人の相続人がいた場合
  ※相続人が1人の場合は、遺産分割協議は不要です。
• 相続税申告
• 遺留分侵害額請求
  ※トラブルがあった場合のみ
• 遺留分侵害額請求
  ※トラブルがあった場合のみ

※詳しくはこちら：【水戸市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と流れ・手続きとコツ

A様の場合、相続されたご実家の名義がご祖父様だったため、「2 法定相続人の確定」と「遺産分割協議」が重要でした。

法定相続人の確定

A様のケースでは、ご実家の名義人であるご祖父様の法定相続人を探す必要があります。
お父様にご兄弟がいる場合、その方々も相続人になります。また、ご兄弟が亡くなられている場合は、その方々の子が相続人になります。

相続人の所在が分からない場合、その所在を調べるためにご祖父様の戸籍謄本や除籍謄本等から相続人の所在を調べなくてはいけません。

法定相続人を確定する作業は、手間と時間がかかります。そのため、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

遺産分割協議書の作成

法定相続人が確定したら、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産をどのように分けるかを話し合うことです。
話し合いで全員の合意を得られたら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と捺印が必要です。
また、相続登記の申請をする際に相続人全員の印鑑証明が必要になるので、もらえるようにします。

2．相続登記の義務化

2024年4月1日から、相続登記（相続不動産の名義変更）が義務化されます。
不動産の取得から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。
不動産を相続した際には、必ず期間内に相続登記をするようにしましょう。

3．「結果」

A様は法定相続人の確定、遺産分割協議などを弁護士に依頼することにしました。
結果、相続人はA様を含め4人いることがわかりました。
全員と連絡が取れる状況だったため、A様が連絡を取り遺産分割協議を開き、全員の合意を得ることができました。
その後、相続登記の手続きはスムーズに進み、ご実家の売却活動を開始することができました。
売却活動開始から5か月で売却が完了することができました。

2.水戸市にお住まいのY様が、
「遺言書の内容が偏っていたので、遺留分を主張して相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの60代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、Y様とお姉様に相続が発生することになりました。
お母様は遺言書を残されておりましたが、内容が不公平のため納得できません。

解決したいトラブル・課題

Y様のお母様が残された遺言書は金融資産200万円をY様に、ご実家をお姉様に相続するという内容でした。
お姉様が相続する不動産の価値を考えると、Y様が相続予定の金融資産の額はかなり少ないと感じられました。そのため、遺言書に基づく分配よりも、もう少し多くの遺産相続が受けられるのではないかとY様はお悩みでした。
インターネットで調べたところ、「遺留分」というものがあると知り、自分が受け取る権利がある分は受け取りたいとお考えです。

不動産会社の探し方・選び方

Y様は相続について自分なりに調べましたが複雑でわからないこともあるため、相続に詳しい専門家に相談したいとお考えになりました。
お姉様はご実家を売却して現金化を予定しているため、不動産会社をインターネットで検索し、

• 相続について相談を受け付けている
• 相談しやすい雰囲気

と記載がある不動産会社を選び、問い合わせをしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は相続人が受け取ることができる最低限の相続分について相談したいとお悩みでしたので、「遺留分」についてご説明しました。

１．「遺留分」について

「遺留分」とは、遺言によっても奪うことができない、相続人が受け取ることができる最低限の相続分のことを言います。相続人は、これだけを最低限受け取ることができるという権利になります。
遺留分は権利なので、行使しないと遺留分をもらうことができません。

遺留分を請求できる権利があるのは、以下の相続人になります。

• 配偶者
• 子供
• 直径尊属（親、祖父母など）

遺留分を請求できる権利がある相続人でも、以下に該当する人は遺留分の請求を認められません。

• 相続欠格者
• 相続排除をされた人
• 相続放棄をした人
• 遺留分放棄をした人

遺留分を侵害された相続人は、多く相続した人に対し「遺留分侵害請求」をすることができます。
Y様のケースでは、相続人は子のみなので遺留分は相続する財産の1/2になります。遺留分の割合は子の人数で分割されるので、Y様の遺留分はさらに1/2となり、請求できるのは相続した財産の1/4になります。

２．「結果」

Y様はお姉様に対し、遺留分侵害請求をしました。話し合いの結果、Y様はお姉様から相続する財産の1/4をもらうことでまとまりました。
お姉様はご実家を売却するとのことでした。売却で得た金額と金融資産200万円の合計額1/4をY様が受け取ることで、相続を完了されました。

3.水戸市にお住まいのU様が、
「遺産分割協議を行い、遺言書とは異なる形で実家を相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの50代のU様です。U様が同居されていたお父様がお亡くなりになり、U様とお姉様に相続が発生することになりました。
お父様が残された遺言書には、ご姉妹で均等に財産を分けると記載されておりました。
しかし、U様は現在ご実家であるマンションに住まわれているため、今後も住み続けたいと思っています。
お姉様も納得される形で相続できる方法を相談したいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

U様のお父様は遺言書を残していました。
その内容は、ご実家をご姉妹に均等に分けると記載されていました。
U様は今までお父様とご実家に住まわれており、これからも住み続けたいとお望みです。
遺産は実家だけで、U様が住まわれたままだとお姉様が相続できなくなってしまうため、お姉様も納得する形で遺産を分けるにはどうしたらいいかお悩みでした。

不動産会社の探し方・選び方

U様は不動産相続に詳しい専門家に相談したいと思い、インターネットで「マンション 複数人で相続」と検索しました。
検索結果に表示された不動産会社のホームページの中で、

• 相続についての記事が詳しく知識がありそう
• 不動産相続の取引実績が掲載されている

という点を重視し、その不動産会社に相談する事に決めました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

U様は遺言書と違う形で相続を進めることができるのか聞きたいとのことでしたので、可能であることをお伝えしました。
遺言書の内容と違う形で相続を行うには、遺産分割協議を行う必要があることを説明しました。

１．遺産分割協議について

相続の際、遺言書がある場合、遺言書の内容が優先されます。
遺言書の内容と違う形で相続をしたい場合、遺産分割協議を開き、相続人全員、遺言執行者（指定されていた場合）の合意を得る必要があります。

遺産分割協議でどのように遺産を分けたいか話し合い、相続人全員の合意が得られたら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書の作成は、弁護士、司法書士などの専門家に依頼することができます。

U様の場合、相続人はU様とお姉様のお2人でした。また、遺言執行者の指定もなかったため、ご姉妹の合意があれば、遺言書の内容と違う形での相続が可能な状態です。
遺産分割協議書の作成は弁護士や司法書士等に依頼することができること、マンションに住みつつほかの相続人に遺産を分けることができる「代償分割」という方法があることをアドバイスしました。

２．「結果」

U様はお姉様と遺産分割協議を開き、U様がマンションに住み、マンションの査定額の半分を現金でお姉様に渡すことで合意しました。
遺産分割協議書の作成は司法書士に依頼し、マンションの査定は弊社に依頼いただけることになりました。
弊社が提示した査定額にお2人とも納得いただき、U様はお姉様に査定額の1/2をお渡しし、相続が完了となりました。