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買った土地の境界はどこ?

5/26(土)茨城県庁にて3日間やっている「第7回 いばらきスィートフェア2018」へ行ってみました。県内の洋菓子・和菓子30店舗が集結し、それなりに人が入っている。いろんな店があるので目移りした結果、日立のお店のロールケーキ・イチゴタルト・モンブラン・あん生クロワッサンを買う。1回50円で卵のつかみ取りもやってみました。行列です。県庁でこんなイベントをやっていること、みなさん知ってましたか?

シェアハウス融資で、資料改ざんなどの不正があったスルガ銀行。他の銀行が取り組まないようなリスクのある個人ローンを積極的にやるビジネスモデルで好調のようでした。でも、業績拡大、増収増益を達成するために、上の方から圧力がかかる。

『もっとやれ!』 現場のスタッフはそれに抵抗しようにもできない。社内で居場所がなくなるのが不安だから。強烈なプレッシャーを受けた個人は、組織の空気に巻き込まれ冷静さを失い、やむを得ず融資が実行される。ルールを無視した不正だとわかっても…

そこまでして成長しなきゃいけないのか? 歴史はただ繰り返されるだけなのでしょうか…?
From:小松崎孝信

「トラブル事例から学ぶ物件調査 境界」についてお話していきます。

事例の説明
〇買主は不動産会社の仲介で既存一戸建て住宅を購入。隣地との間にあるブロック塀は、昔に売主が自分の敷地内に建てたもの。つまり、境界はブロック塀の外側であると買主は説明を受けた。境界杭は目視できないままの現況有姿売買

〇買主は傷んでいるブロック塀を新しくするためにお隣さんに挨拶へ行った。ブロック塀はお隣りさんの祖父が自分の敷地内に建てたものであり、境界はブロック塀の外側であると主張される(買主敷地の内側)。10年位前から境界について売主とお隣りさんの間で食い違いがあった

〇買主は不動産会社に対し、『ブロック塀の所有や境界の位置の説明が違う。』として、お隣りさんとのトラブルを解決してほしいと要求。

〇不動産会社は、『ブロック塀は売主の所有であり、境界はブロック塀の外側であると売主の説明をそのまま伝えただけ。お隣りさんとトラブルがあったことも聞いていないので知らなかった。』『これ以上の調査義務は不動産会社にはない。売主は遠方に引越し、連絡先は聞いてないので連絡できない。現況有姿売買なのだから、買主とお隣りさんで直接話し合ってほしい。』と買主の要求を拒否した。

いかがでしょうか?既存のブロック塀を新しくしたいのに、自分のものでなかったら勝手に壊すことはできません。相手の同意が必要です。そもそも新しいブロック塀はどの位置に建て、費用は誰が負担するのでしょうか?

調査のポイント
境界トラブルが生じないために、下記のことを確認しましょう。
①測量図その他関係書類の確認(売主・法務局)
②境界杭の有無の確認(売主立会い)
③ブロック塀などの所有者の確認(売主)
④境界トラブルの有無の確認(売主)
⑤隣地所有者への確認(隣地所有者)

件数が多い場合、面倒に感じるかもしれませんが、⑤が大事ですね。境界杭があっても、念のために確認をお願いした方が間違いないです。目視できるのに、『イヤ違う、そこじゃない』と言う方も稀にいますから(笑)

境界杭が目視できない場合(ブロック塀を建てたときに、工事業者さんに抜かれてしまったなど)、当然、隣地所有者立会いのうえ境界杭を復元することになります。その際、専門家である土地家屋調査士に依頼するので、費用がかかります。原則、費用負担は売主です。境界杭の復元本数や立会い人数によって費用は変わってきます。

まとめ
境界杭が無いにもかかわらず、売主の説明を信じた不動産会社が、お隣りさんへ境界確認の聞き込みを怠ったことがトラブルの原因。お隣りさんへ確認していれば、境界について争いがあることは分かる。よって、専門家である土地家屋調査士とともに、契約前に売主とお隣りさんの間に入り、話し合いで解決しておく動きをとったことだろう。売主から『聞いてないので知らなかった』の弁明は通用しない。『大丈夫だろう』と簡単に現状有姿で取引をしてしまうと、この事例のようなトラブルになります。

PS.『ジャック』、中2階にあるリビング出窓から公園を眺める。見張りが仕事のようです。

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