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調整区域の誤解

午前9時半、水戸市北西部、のどかな風景が残る、調整区域内の農家住宅に来ています。和室の続き間がある4DKの平屋+大型倉庫45㎡ 築20年。東日本大震災の影響を多少受けているが、思ったより状態は悪くない。

リフォーム業者の社長と打ち合わせをする。見積額が出て折り合えば、自社物件として商品化したい。一般に売りに出ている既存住宅と違い、埋もれない、存在感がある。なんかいいですね。少数だとしても、価値を感じて欲しいという人が必ずいる。

でも、住む方が合法的に取得することができるまでに、雑務が多岐にわたる。隣地の農地も絡んでくる。教科書通りの物件ではないですね。打てる手を打ち、最善を尽くそう。敷地は広々700㎡以上!

1時間後、現場に土地家屋調査士さんが合流する。彼が「ドローンPhantom」を上空30M付近まで飛ばす。思わず声を上げる。『ウォー...』

1キロ強の物体が、大きなプロペラ音を発し飛行する。手元のリモコン?に搭載したタブレット画面に上空から見た物件が鮮やかに写る。人間が見ることのできない視点の映像を空撮することができる。

GPS機能で正確に割り出されて、敷地の現況測量、構築物の越境、地面の高低差がわかるらしい。自動飛行、障害物回避機能がついているので、操作はそんなに難しくないという。15分程飛ばしている間に、写真を350枚撮る。ソフトで編集しつなぎ合わせ、成果物が出来上がる。

外にいると日差しがきつい、34度の暑さ、服が汗で濡れる。それでも夢中になる。昔やったラジコンを思い出す。『ウォー...』 ミッションをクリアして無事着陸。

現代においては、イベントやスポーツ中継、観光地のPRなどに使われる。私たち業界としては物件の魅力につながるし、屋根の点検や建築工事の進捗などにも使えますね。
From:小松﨑孝信

前回からの続き。調整区域の誤解に基づくトラブルです。

一つは、すでに建物が建っていて登記もある。所有権移転登記も過去されている。だから、通常の既存物件として仲介取引をしても大丈夫だろうと思い込んでしまうケース。

ところが、実際に解体して建て替えをしようとしたら、違法建築だとわかって都市計画法違反だと騒ぎになる。調整区域の建物でも違法に建てることはできるし、建ててしまえば登記もできる。大事な点は、登記があるから適法だとは言えないということです。

もう一つの誤解は、開発許可(調整区域に建築すること)が申請者のみを対象とした *一身専属 である場合が多いこと。Aさんを申請者とすると、Aさんのみの許可となる。
一身専属(いっしんせんぞく)とは、民法で用いられる法律用語。 その人(個人)だけに与えられた権利。相続や譲渡ができない。

例えば、農家の次男Aさんが自宅として建てた建物は、そのときは適法です。許可申請した本人が自宅目的で使うのであれば適法という一身専属的許可である。

その後、農家の次男Aさんが、シェアハウスや民泊のように他の目的に変更することはできない。また、本物件を買い受けた第三者Bさんが自宅としてそのまま使うこともできない。

本物件を買い受けた第三者Bさんが、要件を満たしているなら、改めてBさん自身で開発許可を受ける必要があるということです。

調整区域の売買の際は、充分な説明を受けましょう。時間が許すのであれば、*物件資料 などを手元に持ち、該当市役所の建築指導課へ出向き、聞いてみるのもいいかもしれません。
物件資料とは、地図・公図・測量図・謄本などを指します。写真があるとさらにいいでしょう。

PS.『ジャック』、暑くても元気。冷房の効いた家の中だから

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