Loading

ブログ

教育研修会に参加して

From:小松﨑孝信

先週の木曜日、ホテルレイクビューで、宅建協会水戸支部の教育研修会が行われました。

水戸支部は、水戸市・ひたちなか市・那珂市・常陸太田市・常陸大宮市・大子町・茨城町・大洗町の宅建業者(不動産業者)で構成されております。その会社の代表者や社員の方たちが年に数回、任意で研修を受けています。

私は今年4月から協会の幹事をしているので、受付開始の1時間前に会場に入り、諸準備を手伝いました。2部構成になっていて、1つは弁護士の方を講師として招き、「家賃滞納者の賃貸契約解除」「空き家住宅対策と民泊」について話しを聞きました。

もう1つは、宅建協会事務局から「安心R住宅事業」について説明を受けました。「R」とは、Reuse(リユース・再利用)、Reform(リフォーム・改装)、Renovation(リノベーション・改修)を意味しているそうです。

これは、対象が買取再販物件(宅建業者が売主)に限定するもの。買取再販とは、不動産業者が既存住宅を現況で買取り、リフォームなどを行って販売すること。

より安心・安全な既存住宅を提供するため、「安心R住宅」として物件を登録するには、
・耐震性があること
・既存住宅売買瑕疵保険に加入するための検査基準をクリアし、保険に加入すること。
・どこをリフォームをするかどうかの判断基準を全宅連に求めること。キッチン・浴室・洗面台・トイレなどの水回りは10年で工事しなければならないとする(住んでいた方々の使い方によっては、細かなパーツの交換だけで済むケースもあると思うが…)。
・特定構成員として登録をするために、全宅連に事務手数料を払う。研修を受講する。その他手続きをする。
・登録有効期間は1年なので、1年ごとの更新手続きが必要。
・1物件ごとに安心R住宅調査報告書を作成し提出する。
・1年ごと事業実施報告書を提出する。

これだけやると、引き渡し後の物件に何かあった時、保険金が使えるようになる(2年又は5年間)。

話しを聞き、レジュメを見ているうちに、頭が痛くなってきた。ずいぶん複雑に難しくしたなと(笑)現場のことが分かって言ってるの?

ただでさえ、取引き時の重説や売契に添付する書類が年々多くなってきているのに。実際、この制度を使う業者がどれだけいる?

そもそも、私たち業者が買取再販する物件は、「不安」「汚い」「わかりにくい」といった、一般の「中古住宅」のマイナスイメージを払拭するために、先行してリフォームをする。

宅建業法では、物件を引渡してから、買主に対して瑕疵担保責任を2年負うことが定められている。わかりやすく言うと、瑕疵とは構造耐力上必要な柱・壁・基礎の耐えがたいゆがみ、シロアリの被害、雨水の侵入(雨漏り)などを指します。

一般的なリフォームは、水回り設備の交換・クロスやフローリングの張替えなどをします。外壁塗装・庭木の剪定・水道の敷設替え・下水道の接続などもやります。

ただ、ちょっとくらいの傷や汚れの部分は現況のまま、クリーニングのみです。だって、新築ではないから。無制限にリフォームをしていけば、その分コストがかかる。それは、そのまま売買金額に加算されるわけです。

既存住宅(土地・外構付き)を購入する方々の優先順位って何でしょうか?設備はすべてピカピカの新品、新築そっくりさんのようにすることでしょうか?

同じ場所(エリア)に同じ建物を新築したとしたら、とても予算に合わない。けど、数百万~1千万円安かったら欲しい(笑)

住まいにかける予算は、家庭の諸事情により、皆それぞれ違って当然。

教育・趣味・車・旅行・食事にお金をかけたい...そういった方々は、多少の汚れや傷があっても価格の安い方がいいとおっしゃいます。

引渡しをしてから2年間は瑕疵担保責任を負うというのは、不動産業者が売主の時だけ。個人の方が自分の住まいを売りに出すときは、瑕疵担保責任を負わないと売契の特約に入れます。

心がけているのは、現地確認をお客さんとしっかり行うこと。室内の天井角に雨漏りの跡がないか一緒によく見る(笑)東日本大震災を経た建物は、基礎や外壁にクラックがまったくないというわけにはいかない。でも、大がかりに全体を塗装せずに、補修でカバー出来るものもある。

ゲリラ豪雨、強い台風があるご時世ですが、私の周りでトラブルになるような話は今まで聞いたことはないですね。

PS.4年ぶりの海外、ハワイです。ワイキキ最大級の敷地を誇る、ヒルトンハワイアンビレッジに宿泊。直接ビーチに出られるのが魅力。

2020年10月
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  
PAGE TOP