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インスペクションとは?

ヒルトンハワイアンビレッジ9万平方メートルの敷地内にある7つのタワーのひとつ、カリアタワー20階に宿泊。ベランダから目の前に広がるのはデューク・カハナモク・ビーチ
From:小松﨑孝信

今年2018年4月1日から、宅建業者は既存住宅の売主・買主に対して、インスペクション(建物状況調査)に関する説明をすることが義務付けされました。消費者(売主・買主)が安心して既存住宅の仲介取引ができる環境を整えることを目的として、国が宅建業法の一部改正を行ったわけです。

ポイントは、
1.宅建業者が、インスペクション(建物状況調査)をする建築士さんの紹介ができることを相手方に伝える。やってみたいということであれば申し込みをする。あくまでも任意です、約5万円ほどかかるので。

2.宅建業者が重要事項説明をする際、取引する建物がインスペクション(建物状況調査)をしたことがあるかどうか。したことがあるのなら、結果を買主に説明する。調査後に検査チェックシート・写真・劣化事象をまとめた報告書が提供されるので、それを使う。

調査項目は、基礎・外壁・屋根・ベランダのひび割れや損傷がないか?床・壁・柱が傾いていないか?雨漏り跡がないか? などです。

では、インスペクション(建物状況調査)をやるメリットはなんでしょうか?

売主の場合、プロである建築士が売却前に調査するので、状況を把握できる。その状況を報告書をもって買主に伝えることで安心してもらいやすい。調査済み物件としてアピールできるので、買主が判断しやすい付加価値となる。

買主の場合、補修の必要な個所がわかるので、購入後に行うリフォームやメンテナンスの計画が立てやすい。また、一定の基準を満たしていれば、瑕疵保証を受けられる。保険と同じです。別途、保証料が必要になりますが。

例として、保険期間1年、支払限度額500万円、床面積100㎡~125㎡であれば41,000円。保険期間5年、支払限度額1000万円、同じ床面積、64,000円。

どんなところが保証されるかと言うと、あくまでも基本構造部分です。住宅の引渡しを受ける前に、劣化事象に対する適切な補修工事を行い、改善完了と認められた場合に限る。

ただ、築年数が20年・30年以上経つ木造の既存住宅の場合、事前の補修をどこまで求められるんでしょうか?保険なので致し方ないんでしょうが、制度がガチガチすぎると使いづらい。取引きのスピードが大事な時もある。

事前の必要な補修工事費を一般売主が負担するのであれば、嫌がられるかもしれません。そもそも、売却して現金化することが目的なのに、先に手持ちから支払いをするなんて。その分、売却金額を上げざるをえなくなるかもしれない。

現況、雨漏りがなく、ほぼ傾きも感じられない、シロアリの防虫処置もした。そんな物件であれば、築20年・30年経っていようが、簡易なリフォームで普通に住むことができる。

物件金額も高くならず、手持ちの資金で取得できる。住宅ローンの額を抑えることができる。その方がいいと言う方も、かなりいるでしょう。

宅建業者としては、関係者に選択肢を提供する、ということなんですね。

それにしても、ややこしい。取引き現場に携わる私たちは、現地をよく見て調査して、相手方に事実をシッカリ伝える。これを大事にやっていくだけです。

PS. ヒルトンハワイアンビレッジでは、毎週金曜日に花火が打ち上げられます。レインボータワーの前に広がる花火をベランダから...

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